Einführung
Seit dem Systemwechsel von 1990 wächst der Immobilienmarkt in Budapest unerschütterlich. In fast allen 23 Bezirken von Budapest werden ständig neue Häuser, Wohnsiedlungen und sonstige Immobilien gebaut. Der Aufschwung wird nicht nur von den lokalen, sondern auch den ausländischen Kunden gefördert, die gerne in den Immobilienmarkt der besonders schönen Hauptstadt investieren.
Der Immobilienkauf der ausländischen Kunden wird von Gesetzen und Anordnungen geregelt: Wohnungen und industrielle Immobilien schon, aber Landstriche können ausländische Staatsbürger nicht kaufen, doch wird dieses Gesetz von Vielen oft umgangen.
Ausländische Privatpersonen dürfen höchstens 2 Immobilien in Budapest kaufen; Für Großinvestoren schlagen wir unbedingt vor, eine Firma in Ungarn zu etablieren.
Die Anfänge
Die Immobilienfirmen in Budapest haben sich auf das ausländische Interesse vorbereitet: Die berühmtesten Gesellschaften bieten sämtliche Dienstleistungen mit persönlicher Assistenz auf Fremdsprache.
Man braucht nicht einmal nach Budapest zu kommen, wenn man nach Immobilien sucht: Es gibt Unternehmen, die für eine bestimmte Summe alle Einzelheiten vom Anfang bis Ende des Immobilienkaufs erledigen.
Doch die persönliche Anwesenheit ist sehr empfehlenswert, um schlechte Überraschungen im Späteren zu vermeiden, noch dazu wären nur Wenige, die in einer Stadt, die sie noch nie gesehen haben eine Immobilie kaufen würden.
Wo sollte man Immobilien in Budapest kaufen?
An der Budaer Seite sind die Immobilienpreise höher als an der Pester Seite und die Grundfläche der Immobilien sind im Durchschnitt auch ein bisschen größer.
Die beliebteste Bezirke unter den ausländischen Kunden sind die schnell entwickelnde VI, VII, VIII, IX, XIII. Bezirke und natürlich der V. Bezirk im Herzen der Stadt. Die Umgebung der zwei Ringstrassen und der Andrássy Strasse, die zum Weltkulturerbe erklärt wurde, bilden auch gute Alternativen.
Die beliebtesten Teile des VI. Bezirks sind die Andrássy Strasse und der Heldenplatz sowie die Umgebung des modischen Oktogons und jugendlichen Liszt Ferenc Platzes.
Im VII. Bezirk befindet sich das traditionelle Judenviertel in Budapest, in dem riesige Entwicklungen in den vergangenen Jahren begonnen sind: Die Fassade der Gebäude wurde renoviert, die Plätze wurden erneuert und abgeputzt.
In den VIII. und IX. Bezirken sind viele Universitäten und Hochschulen zu finden, deshalb sollte man hier Immobilien kaufen, die vor allem die Ansprüche der Studenten befriedigen können, besonders in der Nähe der U-Bahnlinie Nr. 3.
In den IX. und XIII. Bezirken wurden zahlreichen Neubauten und Neubauviertel in den vergangenen Jahren aufgebaut.
Buda könnte lieber Diejenigen interessant sein, die in der Immobilien-Entwicklung tätig sind. Die XI. Bezirk in Buda ähnelt der Pester Innenstadt sehr.
Hausbewirtschaftung
Die Mehrheit der ausländischen Immobilien-Investoren lebt nicht in Ungarn. Sie lassen die alltäglichen Aufgaben mit Firmen erledigen, die die Immobilie auf Vermietung vorbereiten, die Miet- und Kommunalbetriebsverträge schließen, die Buchführung und Steuererklärung anfertigen, die Miete einsammeln und die nötigen Renovierungen durchführen lassen.
Gesetzlicher Hintergrund
Nach dem EU-Beitritt von Ungarn können andere EU Bürger auch Immobilien kaufen, wie ungarische Leute. Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn der Kunde EU Bürger (nicht ungarische) ist, und möchte nicht ständig in der zu kaufenden Immobilie wohnen, dann muss der Kauf vom Verwaltungsapparat der Region (Közigazgatási Hivatal) genehmigt werden. Diese Genehmigung ist für nicht EU Bürger in jedem Fall obligatorisch.
Preise
Seit dem Anfang der 90er Jahre steigen die Immobilienpreise in Budapest kontinuierlich. Im Allgemeinen kann man sagen, dass die Preise an der Budaer Seite höher sind. Der billigste Immobilientyp ist der Plattenbau, den Viele wegen den hohen Nebenkosten, dem geringen Niveau und der nachteiligen Lage nicht mögen.
2007 kostete durchschnittlich eine Immobilie in Pest 310 000 HUF/Qm, in Buda 420 000 HUF/Qm.
Kosten
Stempelsteuer
Bei Privatpersonen, die nicht residentale Immobilien kaufen ist die Höhe der Stempelsteuer 10%. Bei benutzten residentalen Immobilien gibt es zwei begünstigte Prozentsatzschlüssel: Bis 4 Millionen Forint ist die Höhe der Stempelsteuer 2% des Immobilienwertes, für den übrigen Teil ist sie 6%.
Bei residentalen Neubauten bis den Wert von 15 Mio. Forint muss man keine Stempelgebühr bezahlen; Wenn dieser Wert zwischen 15 und 30 Mio. Forint liegt, ist die Höhe der Stempelgebühr 6% für den Teil über 15 Mio. Forint. Wenn die Immobilie mehr als 30 Mio. Forint kostet, muss man 6% des Gesamtpreises als Stempelgebühr bezahlen.
Wenn Firmen Immobilien kaufen, müssen sie die selbe Stempelsteuer bezahlen. Es gibt viele Begünstigungen für Firmen: Wenn die Immobilienfirma unternimmt, dass sie die zu kaufende Immobilie in 2 Jahren wieder verkauft, dann muss sie nur 2% Stempelsteuer bezahlen. Wenn die Firma den Wiederverkauf nicht erfüllt, muss sie die ausgefallene Stempelgebühr mit Zinsen bezahlen.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Immobilienverkauf in den offiziellen Tätigkeiten der Firma gelistet werden muss. Unternehmenskunden können ihre Kosten bezüglich ihres Immobilienkaufs absetzen.
Sowohl Privatpersonen, als auch Firmen können Begünstigung von der Stempelsteuer bekommen, wenn sie unternehmen, dass sie innerhalb 4 Jahren im gekauften Grundstück ein Wohnhaus bauen. Das Grundstück muss leer sein, nicht einmal Ruinen eines kleinen Wohnhauses dürfen darin sein.
Wenn aber der Verkäufer das Abrissgesuch früher als der Kauf beim Katasteramt registrieren lässt, dann gilt das Grundstück als leer und man kann dafür eine Baubegünstigung bekommen.
Anwaltskosten
Ungarische Anwaltsbüros helfen beim Kauf im Allgemeinen für zwischen 0,5% und 1,5% des Gesamtpreises.
Kosten eines Firmeneintrags
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