Bevezető
A budapesti ingatlanpiac töretlenül dübörög az 1990-es rendszerváltás óta. Gombamód szaporodnak az új házak, lakóparkok és egyéb lakóingatlanok Budapest szinte mind a 23 kerületében. A fellendülést nem csak a helyi, de a külföldi vásárlók is elősegítik, akik előszeretettel fektetik be tőkéjüket a különlegesen szép főváros ingatlanpiacán.
A külföldiek ingatlanszerzését törvények és rendeletek szabályozzák; lakáscélú és ipari ingatlanokat ugyan igen, de termőföldet nem vásárolhatnak külföldi állampolgárok Magyarországon, bár ezt a rendelkezést az ún. zsebszerződésekkel sokan kijátsszák.
Külföldi magánszemélyek maximum kettő darab ingatlant vásárolhatnak Budapesten; a nagyobb befektetéseket tervezőknek mindenképpen a magyarországi cégalapítást ajánljuk.
A kezdetek
A budapesti ingatlanforgalmazó cégek felkészültek a külföldi érdeklődésre: a legnépszerűbb társaságok számos szolgáltatást kínálnak, idegen nyelvű személyes tanácsadással együtt.
Még Budapestre sem kell ellátogatnia annak, aki ingatlant keres: vannak vállalkozások, melyek egy bizonyos összeg fejében az ingatlan adás-vétel elejétől a végéig minden részletet hajlandóak elintézni.
Természetesen a személyes jelenlét erősen ajánlott az esetleges későbbi meglepetések elkerülése végett, ráadásul kevesen lennének hajlandóak egy olyan városban ingatlant venni, amelyet még életükben nem is láttak.
Hol vegyünk ingatlant Budapesten?
A budai oldalon általában magasabbak a négyzetméterenkénti ingatlanárak, mint a pesti oldalon, és a lakások, házak átlagos alapterülete is valamennyivel nagyobb.
A legnépszerűbb kerületek a külföldi ingatlanvásárlók körében a gyorsan fejlődő VI., VII., VIII., IX és XIII. kerületek, és természetesen a város szíve, az V. kerületi Belváros. A Kis- és a Nagykörút, valamint a Világörökség részévé nyilvánított Andrássy út vonzáskörzete is kiváló lehetőségeket rejt.
A VI. kerület fő attrakciójaként számon tartott Andrássy út és a Hősök tere, valamint a divatos Oktogon és a fiatalos Liszt Ferenc tér környéke viszik a prímet ebben a városrészben.
A VII. kerület rejti Budapest hagyományos zsidónegyedét, ahol az elmúlt években döbbenetes mértékű ingatlanfejlesztések kezdődtek el: az épületek homlokzata nagyon sok helyen megszépült, a közösségi terek megújultak és megtisztultak.
A VIII. és IX. kerületben sok egyetem és főiskola van, ezért itt érdemes az elsősorban a diákok igényeit kielégítő ingatlantípust választanunk, főleg a 3-as metró megállóinak közelében.
A IX. és XIII. kerületben rengeteg új építésű lakás és lakópark nőtt ki a földből az elmúlt néhány évben.
Buda inkább az ingatlanfejlesztésben érdekeltek számára lehet vonzóbb célpont, bár Buda XI. kerülete sok tekintetben hasonló a pesti belvároshoz.
Ingatlankezelés
A külföldi ingatlan-befektetők túlnyomó része nem Magyarországon él. A mindennapi ügyeket általában ingatlankezelőkkel végeztetik el, akik előkészítik az ingatlant bérbeadásra, bérlőt keresnek, aláírják a bérleti és közüzemi szerződéseket, elkészítik a könyvelést és az adóbevallást, beszedik a bérleti díjat és elvégeztetik a szükséges felújításokat.
Törvényi háttér
Magyarország uniós csatlakozása óta az EU állampolgárai éppúgy szerezhetnek ingatlant, mint a magyarok. Egy fontos kivétel van: ha az uniós külföldi állampolgár vevő az adásvétellel egy időben nem nyilatkozik arról, hogy állandó lakóhelyeként kívánja használni a lakást, akkor a földhivatali bejegyzéshez az adott régió Közigazgatási Hivatalának engedélye szükséges. A nem EU-tag külföldi államok polgárai részére a fenti engedély megszerzése minden esetben kötelező.
Árak
A budapesti ingatlanárak a 90-es évek eleje óta stabilan emelkednek. Általánosságban elmondható, hogy a budai oldalon magasabbak a négyzetméterenkénti árak. A legolcsóbb ingatlantípus a panellakás, melyet azonban sokan nem kedvelnek, a magas fenntartási költség és az alacsony színvonal, illetve a sokszor kedvezőtlen fekvés miatt is.
2007-ben a pesti oldalon átlagosan 310,000 forintért, a budai oldalon pedig átlagosan 420,000 forintért árulták a lakóingatlanok négyzetméterét.
Költségek
Illetékek
Magánszemélyek nem lakhatási célú ingatlanszerzése esetében az illeték általános mértéke 10%. A használt lakóingatlanokra két kedvezményes százalékkulcs van: a forgalmi érték első 4,000,000 forintjáig 2 %, a fennmaradó részre 6 %.
Az új építésű ingatlanokra 15 millió forint értékhatárig nem kell illetéket fizetni; 15 és 30 millió forint között a 15 millió forint feletti rész 6%-a az illeték, míg 30 millió forint felett a teljes vételár 6%-át kell megfizetni.
A cégek ingatlanszerzésére ugyanezek az illetékek vonatkoznak. Számos kedvezmény létezik a céges vevők részére: az ingatlanforgalmazó cégek által fizetendő illeték csupán 2 %, ha a cég vállalja, hogy az általa megvásárolt ingatlant maximum 2 éven belül továbbértékesíti. Ennek elmaradása esetén az elmaradt illetéket kamatostul meg kell fizetni.
Fontos tudnivaló, hogy a cég hivatalos tevékenységei között szerepelnie kell az ingatlanforgalmazásnak. A céges vevők emellett levonhatják az adóalapból az ingatlanszerzéssel kapcsolatos költségeket (pl. Magyarországra utazás).
Mind magánszemélyek, mind cégek kedvezményt kapnak az illetékből, ha vállalják, hogy a megvásárolt lakótelekre 4 éven belül lakóházat építenek. A teleknek üresnek kell lennie, még egy romos kis lakóépület sem lehet rajta.
Ha azonban az eladó a bontási kérelmet a földhivatalnál előbb széljegyezteti, mint az adásvételt, akkor a telek üresnek számít, és jár rá az építési kedvezmény.
Ügyvédi költségek
A magyarországi ügyvédi irodák általában a vételár 0,5%-1,5%-áért működnek közre az adásvételben.
Cégbejegyzés költségei
Kövessen minket